Selbstständig als Hausmeister:
vier Fragen vor dem ersten Objekt
Der Beruf hat eine niedrige Eintrittsschwelle und einen schwierigen ersten Winter. Die Handwerksrolle ist meist kein Hindernis, der erste Vertrag mit einer Hausverwaltung schon — denn dort sitzt jemand, der einen eingesessenen Betrieb gegen einen Unbekannten tauschen soll und das in der Eigentümerversammlung begründen muss.
Deshalb stehen hier zuerst die vier Fragen, die den Start entscheiden, und erst danach das, womit wir Ihnen dabei helfen können.
- 1.Darf ich das ohne Meisterbrief?
- Für die meisten Hausmeisterarbeiten ja. Der Gebäudereiniger steht in Anlage B1 der Handwerksordnung, der Rohr- und Kanalreiniger in Anlage B2 — beide sind zulassungsfrei, Sie brauchen also keinen Meister, sondern eine Eintragung bei der Handwerkskammer. Die Grenze verläuft zu Anlage A: Elektroinstallation, Gas- und Wasserinstallation, Heizungsbau. Dort ist der Meister Pflicht, und daran ändert auch ein Hausmeistervertrag nichts. Kleine Handgriffe bleiben erlaubt, solange sie nach § 1 Abs. 2 HwO unerhebliche Nebenarbeiten sind — Leuchtmittel, Dichtungen, Siphon. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, sagt Ihnen die Handwerkskammer verbindlich; wir können es nicht.
- 2.Wovon hängt der erste Auftrag ab?
- Nicht vom Preis. Hausverwaltungen wechseln ihren Hausmeister selten wegen des Stundensatzes, sondern weil sie in der Eigentümerversammlung nicht belegen können, was getan wurde. Wer beim ersten Gespräch zeigen kann, wie sein Nachweis aussieht — ein Blatt pro Monat, Einsätze mit Datum und Foto — steht anders da als jemand mit einem Angebot auf Briefpapier. Das ist der Punkt, an dem ein Neuer gegen einen eingesessenen Betrieb gewinnen kann, und fast der einzige.
- 3.Was verlangt die Verwaltung schwarz auf weiß?
- Eine Betriebshaftpflicht, bevor Sie das erste Objekt betreten — ohne die vergibt kaum eine Verwaltung einen Vertrag. Dazu eine saubere Rechnung mit allen Pflichtangaben, und seit 2025 muss Ihr Betrieb E-Rechnungen im Format XRechnung oder ZUGFeRD wenigstens empfangen können. Beim Winterdienst kommt der Nachweis dazu: Wer geräumt hat, wann, und wie es vorher und nachher aussah — daran hängt im Streitfall die Verkehrssicherungspflicht der Verwaltung, nicht nur Ihr Honorar.
- 4.Wie viel Verwaltung muss ich mir aufhalsen?
- So wenig wie möglich, und das ist keine Bequemlichkeit: Wer abends noch Zettel abtippt, arbeitet zwei Stunden unbezahlt. Der Nachweis muss dort entstehen, wo die Arbeit passiert — am Objekt, mit dem Handy, in dem Moment, in dem Sie ohnehin dastehen. Alles, was Sie später aus der Erinnerung zusammentragen, ist entweder ungenau oder kostet Sie Abende.
Die Angaben zur Handwerksordnung stammen aus Anlage B HwO, nachgelesen am 22. September 2026 auf gesetze-im-internet.de. Sie ersetzen keine Auskunft Ihrer Handwerkskammer — verbindlich entscheidet sie, nicht wir.
Selbstständig als Hausmeister: die Anmeldungen der Reihe nach
- 1
Gewerbeamt
Die Gewerbeanmeldung ist der erste Schritt und dauert im Regelfall eine halbe Stunde. Das Amt gibt Ihre Anmeldung weiter — an Finanzamt, Handwerkskammer und Berufsgenossenschaft. Deshalb melden sich die drei danach oft von selbst; warten Sie trotzdem nicht darauf.
- 2
Handwerkskammer
Eintragung in die Handwerksrolle für das zulassungsfreie Handwerk. Kein Meisterbrief nötig, aber Mitgliedschaft und Beitrag. Hier klären Sie zugleich verbindlich, welche Ihrer geplanten Arbeiten noch zulassungsfrei sind und welche in Anlage A fallen.
- 3
Finanzamt
Der Fragebogen zur steuerlichen Erfassung läuft elektronisch über ELSTER. Darin fällt auch die Entscheidung über die Kleinunternehmerregelung — die Sie nicht nebenbei ankreuzen sollten, siehe unten.
- 4
Berufsgenossenschaft
Die Anmeldung ist Pflicht, nicht freiwillig, und sie hat eine kurze Frist. Für klassische Hausmeisterdienste ist in der Regel die VBG zuständig; wer überwiegend Handwerks- und Bauleistungen erbringt, gehört zur BG BAU. Die Abgrenzung ist zwischen beiden vereinbart — fragen Sie schriftlich nach, bevor Sie annehmen.
- 5
Betriebshaftpflicht
Keine Behörde, aber der Punkt, an dem der erste Vertrag sonst scheitert: Kaum eine Hausverwaltung übergibt Schlüssel, ohne die Police gesehen zu haben. Sie gehört vor das erste Objekt, nicht vor den ersten Schaden.
Kleinunternehmer oder nicht?
Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue Grenzen: Wer im Vorjahr unter 25.000 € blieb und im laufenden Jahr unter 100.000 € bleibt, kann die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG nutzen und weist keine Umsatzsteuer aus. Neu und leicht zu übersehen ist die Wirkung beim Überschreiten: Wer die 100.000 € mitten im Jahr reißt, muss ab dem Umsatz, der die Grenze überschreitet, Umsatzsteuer ausweisen — früher galt das erst ab dem Folgejahr. Für einen wachsenden Hausmeisterbetrieb ist das der Punkt, an dem eine falsch kalkulierte Jahresplanung teuer wird.
Ob die Regelung für Sie günstig ist, hängt an Ihren Auftraggebern und Ihren Anschaffungen — das ist eine Frage für den Steuerberater, nicht für ein Häkchen im ELSTER-Fragebogen.
Stand der Angaben: 24. September 2026, § 19 UStG in der seit 2025 geltenden Fassung.
Was darf ich verlangen?
Hier nennen wir bewusst keine Zahl. Stundensätze liegen je nach Region, Leistung und Objektgröße weit auseinander, und eine Zahl auf einer Softwareseite wäre geraten — Sie würden danach kalkulieren, und das wäre unser Fehler in Ihrer Rechnung. Was wir Ihnen stattdessen mitgeben, ist der häufigste Denkfehler beim ersten Angebot:
Leiten Sie Ihren Preis nicht aus Ihren Kosten her.
Wer Fahrzeug, Werkzeug, Versicherung und Beiträge zusammenrechnet, einen Wunschlohn addiert und durch die Stunden teilt, landet fast immer beim niedrigsten Preis, den er gerade noch überlebt — nicht bei dem, den der Markt zahlt. Die Reihenfolge ist andersherum: erst herausfinden, was Verwaltungen in Ihrer Gegend für eine vergleichbare Betreuung zahlen, dann prüfen, ob Ihre Kosten darunter passen. Passen sie nicht, ist der Zuschnitt falsch, nicht der Preis.
Und rechnen Sie die unproduktive Zeit ein: Fahrten, Angebote, Rechnungen, Telefonate, Abende mit Papier. Wer nur die Zeit am Objekt bepreist, arbeitet einen Tag der Woche umsonst. Genau diese Zeit ist der Grund, warum ein Ein-Mann-Betrieb überhaupt über Software nachdenkt.
Ein Mensch, ein Zugang, 69 € netto im Monat
Die meisten Programme für Hausmeisterbetriebe rechnen je Mitarbeiter ab und lohnen sich erst ab dem dritten. Für einen Ein-Mann-Betrieb gibt es hier keinen zweiten Platz zu zahlen — Sie sind Büro und Außendienst in einem, und die App behandelt Sie auch so.
69 € netto im Monat, ein Mensch
Das Abo enthält den Arbeitsplatz des Inhabers. Als Ein-Mann-Betrieb zahlen Sie keinen zweiten Platz dazu — erst wenn ein Mitarbeiter eine eigene Handy-Ansicht bekommt, kommen 19 € netto für ihn dazu.
Büro und Baustelle in einem Zugang
Mit „🧰 Vor Ort arbeiten“ wechseln Sie in die Hausmeister-Ansicht und zurück. Sie weisen sich Objekte, Aufgaben und Rundgänge selbst zu — es braucht keinen zweiten Menschen, der Ihnen Arbeit zuteilt.
Ein eigener Zugang für Ihre Auftraggeber
Die Hausverwaltung bekommt ein eigenes Portal: Sie sieht ihre Objekte, meldet Störungen und verfolgt den Stand, ohne bei Ihnen anzurufen. Das ist im Erstgespräch oft das Argument, das den Ausschlag gibt — es ist der Unterschied zwischen einem Dienstleister und jemandem, den man anrufen muss.
Rundgang mit QR-Punkten
Feste Routen mit QR-Kontrollpunkten am Objekt, Uhrzeit und Standort je Punkt, das Protokoll entsteht von allein als PDF. Damit beantworten Sie die Frage „waren Sie wirklich da" nicht mit Ihrem Wort, sondern mit einem Blatt.
Der Nachweis am Monatsersten
Ein Leistungsnachweis je Objekt als PDF, von allein: Einsätze mit Datum und Uhrzeit, Fotos, was auffiel. Das ist das Blatt, das in der Eigentümerversammlung auf dem Tisch liegt.
Winterdienst, der vor Gericht hält
Jeder Räumeinsatz mit Foto vorher und nachher, Zeitstempel, Standort und dem Wetter zum Zeitpunkt — automatisch dazugeschrieben, nicht von Hand behauptet.
E-Rechnung: empfangen und stellen
Pflicht ist seit 2025 zuerst das <em>Empfangen</em> — jeder Betrieb muss eine XRechnung oder ZUGFeRD annehmen können, auch der kleinste. Beides gehört zum Abo, dazu Angebote und normale Rechnungen. Kein Zukauf, kein zweites Werkzeug im ersten Jahr.
14 Tage, monatlich kündbar
Die Probezeit läuft ohne Abbuchung, ein Zahlungsmittel wird beim Start hinterlegt. Danach monatlich — ein Gründer bindet sich nicht für ein Jahr an etwas, das er noch nicht kennt.
Was Sie vorher wissen sollten
- —Bei zwei Objekten lohnt sich das nicht. Solange Sie den Überblick im Kopf behalten, behalten Sie ihn im Kopf. Der Nutzen beginnt, wo der Nachweis verlangt wird.
- —Kein Personen-Notsignalgerät. Die App ist keines und darf auch nicht als solches bezeichnet werden. Wer allein mit erhöhter Gefährdung arbeitet, braucht eine geprüfte Lösung nach den Regeln der Berufsgenossenschaft.
- —Die App ist neu, und es arbeiten bisher wenige Betriebe damit. Eine Referenzliste, die wir Ihnen zeigen könnten, gibt es nicht — nur 14 Tage, in denen Sie es selbst beurteilen.
- —Sie bleibt eine Software. Sie nimmt Ihnen das Angebot nicht ab, nicht den Winterdienst um vier Uhr morgens und nicht das Gespräch mit der Verwaltung.
Häufige Fragen zum Start
Brauche ich einen Meisterbrief, um Hausmeister zu werden?＋
Für die klassischen Hausmeisterleistungen nicht. Gebäudereinigung steht in Anlage B1 der Handwerksordnung, Rohr- und Kanalreinigung in Anlage B2 — beide zulassungsfrei, also ohne Meisterpflicht, aber mit Eintragung bei der Handwerkskammer. Meisterpflichtig wird es bei den Gewerken der Anlage A, vor allem Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallation. Unerhebliche Nebenarbeiten nach § 1 Abs. 2 HwO bleiben erlaubt. Verbindlich entscheidet das die Handwerkskammer im Einzelfall — diese Seite ist keine Rechtsberatung.
Gewerbe anmelden oder Handwerksrolle?＋
Beides, und in dieser Reihenfolge: Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt, danach die Eintragung bei der Handwerkskammer für das zulassungsfreie Handwerk. Die Kammer meldet sich meist von selbst, nachdem das Gewerbeamt sie informiert hat. Rechnen Sie mit Kammerbeiträgen — auch im zulassungsfreien Handwerk.
Was kostet die Ausstattung im ersten Jahr?＋
Den größten Posten macht nicht die Software, sondern Fahrzeug, Werkzeug und Versicherung. Auf der Softwareseite reichen 69 € netto im Monat für einen Ein-Mann-Betrieb — mit Objekten, Aufgaben, Rundgängen, Nachweis, Winterdienst-Dokumentation, Angeboten und Rechnungen. Ein zweites Programm für die Buchhaltung brauchen Sie im ersten Jahr nicht.
Lohnt sich Software, wenn ich allein arbeite?＋
Die ehrliche Antwort: Bei zwei Objekten nicht. Ab dem Punkt, an dem Sie eine Verwaltung mit mehreren Häusern betreuen und am Monatsende belegen sollen, was Sie getan haben, kippt es — dann ersetzt der Nachweis aus der App den Abend mit den Zetteln, und er ist das Argument, mit dem Sie den nächsten Vertrag bekommen.
Arbeite ich allein sicher — gibt es einen Notruf?＋
Nein, und das muss klar sein: Es gibt kein zertifiziertes Personen-Notsignalgerät, und die App darf auch nicht als solches bezeichnet werden. Für Arbeiten mit erhöhter Gefährdung allein brauchen Sie eine geprüfte Lösung nach den Regeln der Berufsgenossenschaft, nicht eine Handy-App. Die Funktionen rund um Alleinarbeit, die es gibt, gehören zum Facility-Zusatz für 59 € und ersetzen ein solches Gerät ausdrücklich nicht.
Legen Sie Ihr erstes Objekt an
Nicht das Abo, das Objekt. Tragen Sie ein Haus ein, das Sie betreuen wollen, hängen Sie eine Aufgabe daran und lassen Sie den Monatsnachweis erzeugen. Dann wissen Sie in einer halben Stunde, ob Ihnen das die Abende spart — und haben nebenbei das Blatt, mit dem Sie ins erste Gespräch mit einer Hausverwaltung gehen.
Was die Hausmeister-App kannAlle Preisstufen auf der Preisseite. Wer schon ein Team hat, findet die Betriebsansicht unter Software für den Hausmeisterservice.